Cet article a pour vocation de vous présenter un autre type produit financier ayant pour sous-jacent l’immobilier. Ce produit est proposé par les gérants de fond et les assurances vie pour leur client. Il peut aussi être détenu en direct par des particuliers en passant par l’intermédiaire d’un broker qui fera le lien.
Qu’est-ce que la SCPI ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société de gestion non cotée en bourse qui a pour objet exclusif d’investir l’épargne collectée auprès d’un grand nombre d’investisseurs dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier dédié à la location. Ella va alors s’occuper de la recherche de locataires, de l’état des lieux, des charges, des travaux, de la récupération des loyers et du versement de revenus aux porteurs de parts sous forme de dividendes.
La SCPI fait partie de la grande famille des fonds ou organismes de placements collectifs (OPC). On distingue alors principalement deux types de SCPI :
1.
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La SCPI « d’entreprise » qui détient un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, résidences hôtelières ou séniors etc.) ;
La SCPI « d’habitation » (majoritairement appelée SCPI « fiscale ») qui détient un patrimoine d’immeubles à usage d’habitation.
À noter que parmi ces deux types de SCPI, nous pouvons différencier les SCPI à capital variable et celles à capital fixe :
- À capital variable : permet d’acheter des parts dont le prix varie en fonction du marché immobilier ;
- À capital fixe : permet d’acheter des parts dont le prix varie en fonction de leurs attraits auprès des investisseurs.
Qui sont les acteurs de la SCPI ?
Cinq types d’acteur interviennent dans une SCPI.
La société de gestion, dont le rôle est d’assurer :
- La direction (vie sociale de la société) ;
- La gestion financière et immobilière (décisions d’investissement / de désinvestissement et gestion / entretien du patrimoine immobilier).
Le Conseil de Surveillance, dont la mission consiste à assister la société de gestion sans pour autant disposer d’un pouvoir décisionnaire dans la gestion de la SCPI. Il est composé au minimum de 7 membres désignés en assemblée générale parmi les associés. Leur mandat est de 3 ans.
Le dépositaire, distinct de la société de gestion, dont le rôle repose sur :
- La vérification de la propriété des actifs immobiliers de la SCPI ;
- Le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion ;
- La conservation des titres financiers détenus par la SCPI ;
- La surveillance et le contrôle des flux de trésorerie de la SCPI.
L’expert immobilier travaille sur l’ensemble du patrimoine de la SCPI (chaque immeuble fait l’objet d’une expertise au-moins tous les 5 ans). Il est nommé par l’assemblée générale pour une durée de 5 ans. Sa candidature présentée par la société de gestion doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Le(s) commissaire(s) aux comptes a/ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI (attestation des comptes) et des conventions passées entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI. Ils sont nommés par l’assemblée générale de la SCPI pour une durée de 6 ans.
La valorisation des parts de SCPI
Prix de souscription des parts de SCPI
Le prix de souscription des parts de SCPI est calculé sur la base de la valeur de reconstitution. Il s’agit donc du montant qu’il faut payer pour acheter une part de SCPI. Il est aussi bon de noter que la société est autorisée à surcoter ou à sous-coter dans un intervalle de +/- 10% autour du juste prix.
Cette valeur est égale à la valeur de réalisation, augmentée des frais de reconstitution. Le juste prix est ainsi composé de :
- La valeur vénale des immeubles et actifs de la société : Il s’agit de la valeur de réalisation.
- Les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine de la société : Il s’agit des frais de reconstitution.
La valeur vénale des immeubles est déterminée par un expert indépendant ayant reçu mandat. L’expertise est réalisée tous les 5 ans, mais la valeur des biens composant la SCPI est actualisée tous les ans par un expert.
Prix de vente des parts de SCPI
Le prix de cession, ou valeur d’exécution, résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. Il s’agit donc du prix de vente d’équilibre, net de frais et de taxes. Ce prix est établi par la société de gestion périodiquement, à la suite de l’enregistrement des ordres d’achats et de ventes sur des périodes déterminées.
Prix de retrait des parts de SCPI
Dans les SCPI à capital variable, le mécanisme de cession des parts n’existe pas : on parle de retrait des parts. Si un associé souhaite se retirer, la SCPI va donc lui racheter les parts. Chaque retrait va donc faire l’objet d’une nouvelle souscription (compensation).
La société de gestion va déterminer le prix de retrait qui ne pourra excéder le prix de souscription diminué des frais de souscription.
Quels sont les indicateurs de performance ?
Les principaux indicateurs de performance des SCPI sont les suivants.
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A retrouver ici : Les Fintechs : comment cette source de croissance pour les entreprises révolutionne le marché des capitaux ?
Le taux de rentabilité interne (TRI)
Le taux de rentabilité interne de la SCPI peut être comparé à la valeur actuelle nette qui mesure les flux de trésorerie. Ils correspondent aux entrées et aux sorties de liquidités effectuées par le gestionnaire de patrimoine, dans un intervalle de temps donné qui pourra correspondre à la durée de détention de parts.
Le taux de distribution brut (TDV)
Le taux de distribution brut est calculé en divisant les dividendes versés aux associés par le prix de part au 1er janvier de l’année concernée. Cet indicateur est généralement exprimé en pourcentage, il est net des frais de gestion et brut de fiscalité.
Le rendement global immobilier applicable depuis 1er janvier 2022
Le rendement global correspond à la somme du taux de distribution brute et de la variation de la valeur de réalisation par part.
Par exemple : Si on a un taux de distribution de 4,5% et une augmentation du prix de part de 1%, le rendement global immobilier de la SCPI sera de 5,5%.
NB : cet indicateur de performance est déjà utilisé pour mesurer la performance globale des organismes de placement collectif immobilier (OPCI), et permet ainsi de comparer plus aisément et justement la performance des SCPI avec les autres produits d’investissement immobilier.
Le taux d’occupation financier (TOF) applicable au 1er janvier 2022
Le taux d’occupation financier d’une SCPI correspond tout simplement au total des loyers et des indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché).
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI ?
Les principaux risques / avantages intrinsèques à ce type de produit sont les suivants.
Les avantages
Le risque lié à l’investissement est mutualisé : au lieu d’investir dans un bien, les épargnants investissent dans un ensemble de biens (immobilier de bureau ou autres) et ne s’occupent pas de la gestion qui est effectuée par le gestionnaire.
Les risques
On dénombre trois types de risques :
- Le risque sur les revenus n’est pas garanti : les locaux inoccupés ou en travaux peuvent réduire le montant des revenus.
- Le risque de liquidité : aucune garantie de pouvoir revendre ses parts aisément et rapidement. Ce risque est généralement moindre pour les OPCI car leurs actifs sont, pour partie, plus liquides.
- Le risque de perte en capital : aucune garantie que la valeur de revente soit supérieure à la valeur d’achat.
L’impact des taux d’intérêt et de l’inflation
Du point de vue des sociétés de gestion, la montée des taux et de l’inflation peut engendrer plusieurs impacts.
Découvrez comment l’inflation influence les marchés boursiers et les choix d’investissement des experts ! Cet article captivant vous explique les mécanismes complexes et les effets variés de l’inflation sur différentes classes d’actifs.
A retrouver ici : L’impact de l’inflation sur les marchés boursiers
Les inconvénients :
- À court terme, baisse potentielle des valeurs d’expertise du patrimoine, ce qui a un impact direct sur le prix de la part ;
- Baisse de la souscription à la suite de l’arbitrage des clients sur d’autres supports plus performants et moins risqués (ex : Bond OAT, Livret A…).
Les avantages :
- Offre / demande : les fonds qui achètent sans financement sont en position de force sur le marché ;
- Les actifs acquis sont moins chers, ce qui signifie une création d’une réserve potentielle de revalorisation du patrimoine ;
- Les loyers sont en partie indexés à l’inflation (IRL, ILAT, ILC), ce qui implique une augmentation des rendements à venir :
- IRL : Indice de Référence des Loyers
- ILAT : Indice des Loyers des Activités Tertiaires
- ILC : Indice des loyers Commerciaux
Quelques chiffres significatifs
Situation du marché des SCPI au 31/12/2022 :
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Sources
- https://www.reim.bnpparibas.fr/documentation
- https://www.corum.fr/glossaire
- https://www.meilleurescpi.com/scpi/le-guide-la-scpi/
- https://www.amf-france.org/fr/comprendre-les-produits-financiers/placements-collectifs/immobilier-scpi-opci
- https://www.aspim.fr/chiffres-du-marche-des-FIA-en-immobilier/scpi.html
- https://www.aspim.fr/reglementation-scpi.html
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